Investir em fundos imobiliários (FIIs) oferece uma excelente oportunidade para iniciar a construção de patrimônio e diversificar sua carteira de investimentos, especialmente se você busca exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico. Os FIIs permitem que investidores se tornem coproprietários de empreendimentos comerciais, como shopping centers, escritórios, e galpões logísticos, ou de ativos financeiros lastreados no setor imobiliário, tudo isso com a facilidade de compra e venda no mercado de ações.
Para quem está começando no mundo dos investimentos, especialmente aqueles com capital limitado, há diversas opções de fundos com cotas acessíveis, algumas custando menos de 10 reais. Esses fundos são uma porta de entrada para o mercado imobiliário, permitindo que o investidor se familiarize com o funcionamento dos FIIs e comece a construir uma carteira diversificada, mesmo com valores modestos. A seguir, vamos explorar seis desses fundos imobiliários, que podem ser escolhas estratégicas para iniciantes que desejam começar com o pé direito no universo dos FIIs.
1. MXRF11: Fundo imobiliário de papel base 10
O MXRF11, conhecido como Maxi Renda FII, é um dos fundos imobiliários mais populares e acessíveis para investidores que desejam começar a explorar o mercado de FIIs. Esse fundo se destaca por sua estratégia focada em papéis, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários. A gestão ativa do MXRF11 permite que o fundo busque continuamente oportunidades de investimento que ofereçam um equilíbrio entre segurança e rentabilidade, com o objetivo de proporcionar aos cotistas um fluxo de renda mensal estável.
As cotas do MXRF11 são frequentemente negociadas abaixo de 10 reais, o que o torna particularmente atraente para investidores com pouco capital, mas que ainda assim desejam se expor ao setor imobiliário. Além disso, o fundo tem se mantido competitivo no mercado devido ao seu dividend yield, que geralmente varia entre 10% e 13% ao ano, o que representa uma boa rentabilidade para quem busca um rendimento passivo. A alta liquidez do MXRF11 também é um ponto positivo, garantindo que os investidores possam comprar ou vender suas cotas com facilidade, o que é essencial para aqueles que estão começando e podem precisar de maior flexibilidade em seus investimentos.
- Tipo: Papel (CRIs)
- Dividend Yield: Entre 7% e 9% ao ano
- Liquidez: Alta
2. VINO11 (Vinci Offices FII) : Fundo imobiliário de tijolo base 10 barato para iniciante.
O VINO11, conhecido como Vinci Offices FII, é um fundo imobiliário que frequentemente aparece nas manchetes e discussões do mercado, tanto em notícias quanto em vídeos no YouTube. Ele é um exemplo clássico do ditado "falem bem ou falem mal, mas falem de mim," sendo constantemente analisado e comentado por investidores. É um fundo que já fez parte da minha carteira, e estou sempre atento a boas oportunidades de recompra, dada a qualidade dos imóveis e a gestão sólida que o fundo apresenta.
O portfólio do VINO11 é composto por imóveis bem localizados, principalmente em regiões prime de São Paulo, o que garante uma boa ocupação e valorização dos ativos. A gestão é competente e tem conseguido manter uma alta taxa de ocupação, atualmente em 97%, o que demonstra a atratividade dos imóveis para os inquilinos. Um dos pontos de destaque é a robustez dos contratos, com 79% dos vencimentos programados para ocorrerem após 2028, oferecendo uma previsibilidade importante para os investidores.
No entanto, há algumas preocupações que merecem atenção. A receita do fundo não é tão diversificada quanto o ideal, com uma concentração significativa em poucos inquilinos. O "fator Globo," por exemplo, representa quase 30% da receita do portfólio. Ainda assim, essa concentração não necessariamente se traduz em um grande risco, pois o contrato com a Globo é atípico, o que significa que, em caso de saída antecipada do inquilino, o fundo teria direito a receber todos os aluguéis referentes ao restante do contrato, garantindo uma compensação financeira significativa.
Outro aspecto a ser observado é a alavancagem do fundo, que atualmente está em torno de 30%. Embora esse nível seja administrável para uma boa gestão, é importante considerar que para o VINO11 essa alavancagem é relativamente alta, o que pode trazer um risco adicional em cenários de aumento de juros ou desvalorização dos imóveis.
Por fim, vale destacar que cerca de 70% dos contratos do VINO11 são atípicos, o que proporciona uma maior segurança em relação à receita futura, já que esses contratos tendem a ser mais rígidos quanto à saída dos inquilinos. No entanto, a dependência de poucos inquilinos para gerar mais de 50% da receita do fundo é um fator de risco que não deve ser ignorado, pois qualquer mudança significativa nesses contratos poderia impactar o desempenho do fundo.
- Tipo: Tijolo
- Dividend Yield: Cerca de 8%-10% ao ano
- Liquidez: Moderada
3. GARE11: Um fundo de hibrido de até 10 reais
O GARE11, é um fundo imobiliário que vem chamando a atenção dos investidores pelo seu preço acessível e pelos rendimentos consistentes que oferece. Atualmente, o valor de mercado de cada cota está em torno de R$ 9,11 reais, e o último rendimento anunciado foi de 0,09 reais por cota, o que é notável, especialmente para um fundo de tijolo. Esse retorno é possível devido às características singulares do portfólio do GARE11, que investe tanto em galpões logísticos quanto em imóveis de varejo, locados para grandes empresas como atacadistas, supermercados, e redes de varejo renomadas, incluindo o Grupo Pão de Açúcar.
Um dos grandes atrativos do GARE11 é o seu WAULT, ou prazo médio dos contratos de aluguel, que é de 15 anos. Esse prazo estendido proporciona uma segurança adicional para o investidor, pois indica uma estabilidade de receita ao longo do tempo. Além disso, o guidance do fundo, que é a projeção de rendimento, está entre 0,085 e 0,088 reais por cota, o que representa um yield mensal próximo de 1%, algo raro de se ver em fundos de tijolo, especialmente com um portfólio tão diversificado.
Nos últimos meses, o fundo apresentou um resultado operacional e líquido de 0,086 reais por cota, confirmando a sua capacidade de gerar renda consistente. Um ponto que considero extremamente positivo no GARE11 é o fato de que o fundo distribui aos cotistas exatamente o que está gerando de aluguéis, refletindo diretamente o resultado líquido. Isso é uma característica importante, pois muitos fundos imobiliários acabam recorrendo a reservas acumuladas para manter o yield atrativo, mascarando assim o real desempenho operacional. No caso do GARE11, os rendimentos são sustentáveis, o que o torna uma opção sólida para investidores que buscam retorno consistente e confiável.
- Tipo: Híbrido
- Dividend Yield: Entre 10% e 11,25% ao ano
- Liquidez: Alta
4. KISU11: Fundo de papel por 10 reais
O KISU11, também conhecido como Kinea Securities FII, é um fundo de fundos (FoFs) que se destaca pela sua acessibilidade, com cotas sendo negociadas a cerca de 8,18 reais atualmente. Esse fundo é gerido por uma equipe experiente e tem uma estratégia de investimento que oferece aos investidores uma diversificação automática, já que ele investe em uma variedade de outros fundos imobiliários, abrangendo diferentes segmentos do mercado.
A diversificação do KISU11 é um de seus pontos fortes, pois proporciona uma exposição ampla ao mercado imobiliário, sem que o investidor precise selecionar individualmente os fundos em que investir. Isso pode ser especialmente vantajoso para investidores iniciantes ou aqueles que desejam uma gestão profissional e ativa de sua carteira. A gestão ativa do KISU11 permite que o fundo aproveite oportunidades de mercado para comprar cotas de outros FIIs que estejam descontadas, potencializando os ganhos para seus cotistas.
Além disso, o fundo tem uma política de distribuição de rendimentos consistente, com dividend yields que variam entre 7% e 9% ao ano, dependendo do cenário econômico e das oportunidades de investimento identificadas pela gestão. Isso garante um fluxo de renda passiva interessante para os investidores, tornando o KISU11 uma escolha atrativa para aqueles que buscam um fundo de papel com um bom retorno e baixo custo de entrada.
- Tipo: Papel
- Dividend Yield: Entre 8% e 9% ao ano
- Liquidez: Moderada
5. BTLG11: Logística como base
O BTLG11 é um fundo imobiliário especializado em galpões logísticos, um dos segmentos mais promissores do mercado imobiliário brasileiro, especialmente devido ao crescimento do e-commerce e da demanda por centros de distribuição estrategicamente localizados. Este fundo, que atualmente negocia suas cotas a aproximadamente 9,45 reais, tem atraído a atenção dos investidores pelo seu portfólio de alta qualidade e pela gestão ativa que busca maximizar a rentabilidade dos ativos.
Um dos pontos fortes do BTLG11 é a qualidade dos imóveis que compõem o portfólio, localizados em regiões estratégicas e alugados para grandes empresas do setor de logística e varejo. A ocupação dos imóveis é alta, e a gestão tem conseguido renegociar contratos de aluguel de forma vantajosa, o que contribui para a estabilidade e o crescimento dos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Além disso, o BTLG11 apresenta um dividend yield atrativo, que tem oscilado entre 8% e 10% ao ano, dependendo das condições do mercado e das renegociações de contratos de aluguel. A gestão ativa do fundo também permite que ele aproveite oportunidades para aquisição de novos imóveis ou para a venda de ativos que já atingiram seu potencial máximo de valorização, garantindo assim uma rotatividade saudável e a constante renovação do portfólio.
- Tipo: Tijolo (Logística)
- Dividend Yield: Entre 8% e 10% ao ano
- Liquidez: Alta
6. BRCR11: FII para escritórios
O BRCR11, conhecido como BTG Pactual Corporate Office Fund, é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, com um portfólio de escritórios de alta qualidade, localizados em regiões privilegiadas de São Paulo e Rio de Janeiro. Este fundo é uma excelente opção para investidores que desejam se expor ao mercado de escritórios de alto padrão, especialmente aqueles que procuram um investimento de longo prazo com potencial de valorização.
As cotas do BRCR11 são negociadas a cerca de 9,85 reais, tornando-o acessível para investidores que buscam entrar no mercado imobiliário sem precisar desembolsar grandes quantias. O fundo é conhecido por sua gestão ativa, que busca constantemente otimizar o portfólio por meio de aquisições e desinvestimentos estratégicos. Recentemente, o fundo anunciou a venda de um imóvel com um ganho significativo, o que deve impactar positivamente os rendimentos futuros.
O dividend yield do BRCR11 tem variado entre 7% e 9% ao ano, o que é considerado atrativo, especialmente quando se leva em conta a qualidade dos ativos do portfólio. Além disso, o fundo possui uma alta liquidez, o que facilita a compra e venda de cotas no mercado secundário, tornando-o uma escolha flexível para investidores que podem precisar de maior liquidez em suas aplicações.
- Tipo: Tijolo (Escritórios)
- Dividend Yield: Entre 7% e 9% ao ano
- Liquidez: Alta
